פסק-דין בתיק עמ"נ 8846-05-11

רקע כללי

1.         המערערת, חברת גב-ים לקרקעות בע"מ, הקימה בניין ברח' שנקר 13, בהרצליה, כאשר בקומת הקרקע של המבנה נותר שטח, אשר לטענת המערערת בנייתו טרם הושלמה והוא טרם הושכר לגורמים אחרים (להלן: " הנכס").

            המשיבה חייבה שטח זה בארנונה, ועל כך הוגשה השגה אל מנהל הארנונה, ומשזו נדחתה, הוגש ערר לוועדת הערר לארנונה כללית שליד עיריית הרצליה (להלן: " ועדת הערר" או " הועדה"). ביום 21.03.2011 ניתנה החלטתה של ועדת הערר, במסגרתה נדחה עררה של המערערת, ומכאן הערעור לבית-משפט זה.

            יצוין, כי בהודעת הערעור נטען על-ידי המערערת כי " אין מחלוקת בין הצדדים כי עד להעברת הנכס לשוכרים, עמד הנכס במצב של מעטפת בלבד, ללא חשמל, ריצוף, חלוקת חדרים, תשתיות, מיזוג, אינסטלציה, כיורים, חדרי שירות, חיווט קצה, תקרה אקוסטית וכיו"ב". ואכן, מתוך תצלומים שהוגשו לבית-המשפט, ניתן להתרשם כי מדובר בשטח המצוי במצב של מעטפת בלבד, מבלי שנעשו בו פעולות כלשהן, על-מנת להכשירו למצב של שימוש.

החלטת ועדת הערר

2.         ועדת הערר ציינה כי המערערת הקימה בניין בשטח כולל של 9,500 מ"ר, כאשר המחלוקת עם המשיבה נוגעת לשטח של 883 מ"ר, אשר לטענת המערערת, הוא מצוי במצב של מעטפת בלבד.

            המערערת הגישה השגה למנהל הארנונה בשל חיובה בארנונה, כאשר לטענתה, הנכס אינו ראוי לשימוש, ויש לפטרו מתשלום ארנונה, בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות (נוסח חדש) (להלן: " פקודת העיריות"), ולחילופין נטען, כי בניית הנכס טרם הושלמה, ולפיכך הוא אינו בר חיוב בארנונה.

            מנהל הארנונה דחה את השגת העוררת בקובעו כי בניית הבניין, בו נמצא הנכס, הושלמה זה מכבר, ואף ניתן, ביום 11.03.2008, טופס 4 לגבי הבניין. השארת הנכס במצב מעטפת נועדה להתאימו לצרכי שוכרים פוטנציאליים, ועל-כן אין תחולה לסעיף 330 לפקודת העיריות.

            ועדת הערר ציינה בהחלטתה כי המערערת העלתה טענות סותרות, שכן מחד היא טענה כי בניית הנכס לא הושלמה, ועל-כן אין מדובר ב" בניין", ומאידך, מסתמכת המערערת על סעיף 330 לפקודת העיריות וטוענת כי הנכס אינו ראוי לשימוש.

            לגישת הועדה, הבניין שבו נמצא הנכס, הושלם, וזאת הן על-פי המבחן הפורמאלי (קבלת טופס 4), הן על-פי המבחן המעשי (מועד תחילת השימוש בפועל), והן על-פי המבחן הפונקציונאלי (הבניין ראוי לשימוש לו הוא נועד). לפיכך, נדחתה הטענה כי מדובר בנכס שאינו בר-חיוב בארנונה.

            אשר לטענה בדבר תחולת סעיף 330 לפקודת העיריות, ציינה הועדה כי התנאי הראשון בסעיף זה הוא כי מדובר בבניין " שנהרס או ניזוק". מאחר שאין מדובר במקרה דנן בבניין שנהרס, ואף לא ניזוק, אלא בטענה כי בנייתו טרם הסתיימה, הרי שאין תחולה לסעיף 330 לפקודת העיריות.

            עוד קובעת הועדה, כי המערערת לא הביאה, ולו בדל של ראיה, לכך " שמצבו של הנכס השתנה" מנכס בשימוש לנכס שאינו ראוי לשימוש. הוועדה מוסיפה וקובעת, כי עולה מחומר הראיות שהמערערת הותירה את הנכס במצב של מעטפת, מתוך ציפייה למצוא שוכר אשר יתאים את הנכס לצרכיו, ועל-כן " ניתן להסיק כי הבניין הושלם וכי מה שדרוש הוא מציאת שוכר שיתאימו לצרכיו".  לפיכך, כך קובעת הועדה, אין משמעות לחוות-דעת שמאי מטעם המערערת, לגבי העלויות הנדרשות לשם התאמת הנכס לצרכי השוכר.

            לאור האמור, הגיעה הועדה למסקנה כי יש לחייב את הנכס בארנונה, ולפיכך נדחה הערר.

הועדה הוסיפה וציינה, לאחר דחיית הערר, כי " העובדה שהעוררת מחזיקה בנכס, כפי מצבו כיום, היא המקימה את החבות בארנונה. לחבות זו אין קשר לעובדה אם יתרת הנכס מושכרת, אם לאו. הבניין בו נמצא הנכס הושלם זה מכבר, ואין בכך שהעותרת טרם השכירה חלק ממנו כדי להביא למסקנה שהבניין טרם הושלם...".

הערעור

3.         בערעור שהוגש מטעמה של המערערת, נטען כי ועדת הערר התעלמה במופגן מהפסיקה שנפרשה בפניה בהרחבה, וקבעה הלכה משל עצמה. לגישת המערערת, ועדת ערר מחויבת להלכות שנקבעו, הן בבית-המשפט המחוזי והן בבית-המשפט העליון, והיא אינה יכולה להתעלם מהן.

            לגישת המערערת, הפטור מתשלום ארנונה לנכס יכול להינתן על בסיס שתי דוקטרינות שונות ונפרדות, האחת מבוססת על סעיף 269 לפקודת העיריות, והשנייה מכוח סעיף 330 לפקודת העיריות.

            לגישת המערערת, מדובר בשתי טענות משפטיות משלימות, ואין מדובר בטענות סותרות, כסברת ועדת הערר.

            אשר לטענה הנסמכת על סעיף 269 לפקודת העיריות, נטען על-ידי המערערת כי בניית הנכס טרם הושלמה והוא מצוי ברמת מעטפת בלבד, ועל-כן הוא אינו עונה להגדרת " בניין" החייב בארנונה. המערערת טוענת כי הועדה לא יישמה כראוי את המבחן הפונקציונאלי, שכן, על-פי מבחן זה יש לבדוק האם הושלמו עבודות הבנייה, המאפשרות שימוש ראוי בבניין לייעודו, ולא האם ניתן להשלים את אותן עבודות, וליהנות מהתועלת הכלכלית של הבניין.